Introdotto un incentivo rafforzato, fino all’85% della spesa, per gli interventi integrati di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica su parti comuni condominiali. Debutta una detrazione Irpef del 36% per le spese sostenute per la sistemazione del verde
Il comma 3 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2018, con la modifica degli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, interviene sulla disciplina delle detrazioni fiscali per gli immobili, ridisegnando l’intera mappa degli incentivi previsti. I provvedimenti approvati riguardano in primo luogo la proroga generalizzata a tutto il 2018 delle principali misure in vigore fino al 31 dicembre 2017 sulle singole detrazioni, con un’importante revisione di quella relativa all’ecobonus, dove non è più prevista la sola detrazione del 65% per tutti gli tutti gli interventi, ma vengono introdotte aliquote differenziate con lo scopo di agevolare maggiormente i lavori capaci di migliorare in maniera più incisiva la prestazione energetica degli edifici.
In questo senso si segnala, fra le altre, l’introduzione di un incentivo rafforzato per gli interventi integrati di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica sulle parti comuni negli edifici condominiali, con un bonus che può arrivare anche fino all’85% della spesa sostenuta. Si prevede inoltre una nuova agevolazione (detrazione fiscale dall’Irpef del 36%) legata alle spese sostenute nel 2018 per la sistemazione del verde di aree scoperte private di edifici esistenti e la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Ma vediamo nel dettaglio quali sono le principali novità.
Detrazioni fiscali per gli interventi di efficienza energetica
Le detrazioni fiscali per gli interventi di risparmio energetico sugli immobili sono state introdotte dalla legge finanziaria per il 2007, inizialmente con validità fino al 31 dicembre 2007 e comprendevano, in sintesi, gli interventi per la riqualificazione degli edifici, l’installazione di pannelli solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, l’acquisto di elettrodomestici ad alta efficienza, di motori industriali e di inverter.
Com’è noto, l’agevolazione in questione è stata, via via prorogata di anno in anno, con un’importante modifica nel 2013 dove con il Dl 63/2013 (articoli 14 e 15) è stata riscritta l’intera disciplina, fino all’ultima legge di bilancio 2017 (legge 11 dicembre 2016, n. 232) che aveva prolungato al 31 dicembre 2017 le detrazioni fiscali per tutti gli interventi già incentivati con le precedenti disposizioni.
GLI INTERVENTI DI EFFICIENZA ENERGETICA
Interventi di riqualificazione energetica
Viene prorogata fino al 31 dicembre 2018 la detrazione del 65%, con “il declassamento” al 50% per gli interventi relativi all’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari sulle spese sostenute nel 2018. Nuove misure di detrazione differenziate a seconda della tipologia di intervento sono previste anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione.
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione
È prevista una detrazione al 50%, per le spese sostenute nel 2018 per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A. Se la classe è inferiore non spetta nessuna detrazione. Al 50% anche gli interventi per la climatizzazione invernale con installazione di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (nei limiti di euro 30.000)
Continua la detrazione nella misura maggiore del 65%, solo per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con:
· caldaie con efficienza pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti (classi V, VI o VIII);
· impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione; l generatori d’aria calda a condensazione.
Acquisto e posa in opera di micro- cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti
Viene istituita una nuova detrazione nella misura del 65% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro. Gli interventi devono condurre a un risparmio di energia primaria (come definito all’allegato III del decreto del ministro dello Sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato sulla “Gazzetta Ufficiale” 19 settembre 2011 n. 218) pari almeno al 20%.
Allargamento della platea dei soggetti che possono beneficiare delle detrazione del 65%
– Istituti autonomi per le case popolari (Iacp), comunque denominati;
– altri enti che perseguono le medesime finalità degli Iacp, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti ed operanti alla data del 31 dicembre 2013 per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
– cooperative a proprietà indivisa in relazione ad interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Detrazione maggiorata per le zone sismiche
Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta una detrazione dall’Irpef:
· dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore,
· nella misuramaggiore dell’85% ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
In questo caso, il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 136mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Ora, con la legge di bilancio 2018, oltre alla ormai consueta proroga di un anno, l’agevolazione viene rilanciata con un profondo intervento di restyling che ridisegna il perimetro del bonus, differenziando la percentuale di detrazione in funzione della tipologia di intervento, graduando così il beneficio a seconda del miglioramento in termini di efficienza generato.
La legge prevede così, in linea generale per tutti gli interventi di riqualificazione energetica, la proroga dal 31 dicembre 2017 al 31 dicembre 2018 del termine entro il quale si può beneficiare della detrazione del 65%. Con dei distinguo importanti di seguito riportati.
Le novità dal 1° gennaio 2018 per gli interventi di risparmio energetico
Per gli interventi relativi all’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, schermature solari, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione è prevista, invece, dal 1° gennaio 2018 la detrazione nella misura ridotta del 50%.
In particolare è stato previsto che la minore detrazione al 50% per interventi di riqualificazione energetica si applichi solo per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di classe A.
Non spetta, invece, più nessuna detrazione per risparmio energetico qualora vengano installate caldaie con efficienza inferiore alla classe A. Il bonus compete, invece, ancora nella misura maggiore del 65% per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con:
· caldaie con efficienza pari alla classe A e contestualmente siano installati sistemi di termoregolazione evoluti (classi V, VI o VIII); l impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
· generatori d’aria calda a condensazione.
Con l’aggiunta all’articolo 14 del Dl 63/2013 della nuova lettera b-bis) viene, inoltre, prevista la detrazione nella misura del 65% delle spese effettuate nel 2018 per l’acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti.
La detrazione è riconosciuta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro.
La norma prevede al riguardo che per beneficiare della detrazione gli interventi in oggetto devono condurre a un risparmio di energia primaria (come definito all’allegato III del decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato sulla “Gazzetta Ufficiale” 19 settembre 2011 n. 218) pari almeno al 20 per cento.
Infine con la sostituzione del comma 2-bis dell’articolo 14 del Dl 63/2013 si prevede poi che la detrazione riferita alle spese sostenute per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, scenda, per le spese sostenute nel 2018, al 50% ferma restando (fino a un valore massimo di 30.000 euro) la misura della detrazione fruibile.
Il bonus per il risparmio energetico: gli interventi sulle parti comuni
Nell’ambito degli interventi di riqualificazione energetica previsti sulle parti comuni degli edifici condominiali, già dallo scorso anno, era in vigore la norma che prevedeva (per gli interventi dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021) una detrazione del 70% (anziché del 65%) , per le spese aventi ad oggetto l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente.
La detrazione sale al 75% se tali interventi conseguono almeno la qualità media prevista per la prestazione energetica invernale ed estiva di cui al Dm 26 giugno 2015.
Tale disposizione viene confermata anche dalla legge di Bilancio 2018 puntualizzando che solo le detrazioni in commento vanno calcolate su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Dal 1 gennaio 2018, inoltre, si potrà optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi, ovvero ad altri soggetti privati, non solo per le spese sulle parti comuni dei condomini, ma anche sulle singole unità immobiliari.
Tale cessione rimane vincolata ai soli contribuenti in possesso dei seguenti requisiti:
· soggetti “no tax area”, il bonus può essere trasferito nei confronti dei fornitori che hanno effettuato gli interventi o di altri soggetti privati, così come pure verso gli istituti di credito e intermediari finanziari. Più esattamente tale possibilità è riservata ai titolari di redditi di pensione fino a 7.500 euro, redditi di terreni fino a 185,92 euro, reddito dell’abitazione principale, reddito di lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 8.000 euro, specifiche tipologie di reddito assimilato a lavoro dipendente con reddito complessivo non superiore a 4.800 euro.
· per tutti gli altri soggetti, la cessione del credito è consentita solo nei confronti dei fornitori che hanno effettuato gli interventi o di altri soggetti privati, con la facoltà per quest’ultimi di successiva cessione del credito, rimanendo in ogni caso esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
Ad ogni buon conto in nessuna delle due ipotesi sopra citate è prevista la cessione alle pubbliche amministrazioni.
Inoltre viene prevista l’estensione delle attività di verifica condotte da Enea su tutte le fattispecie agevolate previste dall’articolo 14 del Dl 63/2013 e non più soltanto su quelle relative alle parti comuni e condominiali, nonché l’istituzione, nell’ambito del fondo nazionale per l’efficienza energetica, di una sezione dedicata al rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento per l’esecuzione degli interventi di efficienza energetica.
PRINCIPALI NOVITÀ PER GLI INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Spese di ristrutturazione e interventi di cui al comma 1 all’articolo 16-bis del Dpr 917/1986
Si proroga al 31 dicembre 2018 la detrazione del 50%, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per immobile, sulle spese per gli interventi riguardanti le ristrutturazioni edilizie e tutti gli altri interventi previsti dal comma 1 dell’articolo 16-bis del Tuir (manutenzione straordinaria, autorimesse o posti auto pertinenziali, manutenzione ordinaria sulle parti comuni, prevenzione atti illeciti da terzi, e così via).
Soggetti che possono beneficiare della detrazione
Dal 1 gennaio 2018 possono beneficiare della detrazione al 50% anche i seguenti soggetti: – Istituti autonomi per le case popolari (Iacp), comunque denominati;
– altri enti che perseguono le medesime finalità degli Iacp, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti ed operanti alla data del 31 dicembre 2013 per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
– cooperative a proprietà indivisa in relazione ad interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Bonus mobili
Proroga al 31 dicembre 2018 del termine entro il quale è possibile beneficiare della detrazione Irpef 50%, con un tetto massimo di 10mila euro per unità immobiliare, per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (di classe non inferiore alla A+, a per i forni) da parte di soggetti che beneficiano della detrazione per ristrutturazione (circolare 29/E/2013, paragrafo 3.2).
La condizione per usufruire del Bonus Mobili è che i lavori siano iniziati dopo il 1° gennaio 2017.
Norma interpretativa Iva
L’individuazione dei beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio e delle parti staccate si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, come individuato nel Dm 29 dicembre 1999. Quale valore dei predetti beni deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto solo di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi e, dunque, sia delle materie prime che della manodopera impiegata per la produzione degli stessi e che, comunque, non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni stessi.
Viene anche disposta l’estensione dei beneficiari (ambito soggettivo) riconoscendo la detrazione per gli interventi di risparmio energetico (tutti) previsti dall’articolo 14 del Dl 63/2013:
· agli Istituti autonomi per le case popolari Iacp, comunque denominati;
· agli altri enti che perseguono le medesime finalità degli Iacp, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti ed operanti alla data del 31 dicembre 2013 per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
· alle cooperative a proprietà indivisa in relazione ad interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
La modifica in questione è stata introdotta sostituendo il comma 2-septies il quale, nella versione precedente, prevedeva una detrazione per le spese sostenute negli anni 2017-2021 dagli Iacp relativamente ai soli interventi effettuati su parti condominiali.
Infine la legge di Bilancio 2018 prevede una nuova ipotesi di detrazione maggiorata per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, limitatamente alle zone sismiche 1, 2 e 3 (rimane esclusa solo la zona 4).
La misura della detrazione è dell’80 per cento in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore e dell’85 per cento in caso di passaggio di due classi di rischio. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio.
Detrazioni per ristrutturazione edilizia, riqualificazione antisismica e acquisto mobili
La legge di di bilancio 2018 interviene anche sulla disciplina della detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013. Tale disposizione prevede, in via temporanea, una maggiorazione dell’aliquota di detrazione fissata al 36% dall’articolo 16-bis del Tuir fissata per tutto il 2018 ancora al 50%.
BONUS AREE VERDI
Misura della detrazione
Per l’anno 2018 è introdotta una detrazione ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche pari al 36%, in 10 anni, delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.
Tipologia interventi
L’agevolazione riguarda gli interventi relativi alla:
- “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
- realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
Principali caratteristiche
· La detrazione è fruibile in 10 quote annuali;
· se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%;
· la detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo (Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42) ridotte nella misura del 50%;
· in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte é trasferita, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Modalità di pagamento delle spese
Devono essere effettuati con <<strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni>>.
In particolare, con riferimento alle singole tipologie di benefici, la legge di Bilancio 2018 prevede i seguenti interventi.
Per le spese di ristrutturazione edilizia e per tutti gli altri interventi disciplinati dal comma 1 dell’articolo 16-bis del Tuir (manutenzione straordinaria, autorimesse o posti auto pertinenziali, manutenzione ordinaria sulle parti comuni , prevenzione atti illeciti da terzi, ecc…) la proroga dal 31 dicembre 2017 al 31 dicembre 2018 del termine entro il quale i contribuenti possono beneficiare della detrazione Irpef 50% da calcolarsi sull’importo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
Viene prevista l’estensione delle detrazioni fiscali al 50% (spese sostenute negli anni 2018-2021) agli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp), comunque denominati o agli altri enti che perseguono le medesime finalità, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti ed operanti alla data del 31 dicembre 2013 per interventi realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica nonché alle cooperative a proprietà indivisa in relazione ad interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
È stata istituita la proroga dal 31 dicembre 2017 al 31 dicembre 2018 anche del termine entro il quale è possibile beneficiare della detrazione Irpef 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici da parte di soggetti che beneficiano della detrazione per ristrutturazione (circolare 29/E/2013, paragrafo 3.2). La detrazione in questione spetta però ai soggetti che hanno realizzato interventi di ristrutturazione a decorrere dal 1° gennaio 2017. Confermate le altre regole che disciplinano l’agevolazione ovvero:
· la detrazione è riconosciuta per le ulteriori spese documentate sostenute nell’anno 2018 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
· la detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.
Infine si segnala che il comma 19 dell’articolo 1 della legge di Bilancio reca altresì una norma interpretativa in materia di Iva ridotta al 10% sui beni acquistati nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia.
La disposizione nel dettaglio stabilisce che l’articolo 7, comma 1, lettera b), della legge n. 488/1999 si interpreta nel senso che l’individuazione dei beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio e delle parti staccate si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, come individuato nel Dm finanze 209 dicembre 1999.
Quale valore dei predetti beni deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto solo di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi e, dunque, sia delle materie prime che della manodopera impiegata per la produzione degli stessi e che, comunque, non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni stessi.
La fattura emessa dal prestatore che realizza l’intervento di recupero agevolato deve indicare, oltre al servizio che costituisce l’oggetto della prestazione, anche i beni di valore significativo, individuati con il predetto Dm 29 dicembre 1999, che sono forniti nell’ambito dell’intervento stesso.
La norma prevede inoltre espressamente che sono fatti salvi i comportamenti difformi tenuti fino a tutto il 2017 e che non si fa luogo al rimborso dell’Iva applicata “in maniera superiore” sulle operazioni effettuate.
Detrazioni fiscali 36% per gli interventi per il verde
La disposizione introduce, per l’anno 2018, una detrazione ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche pari al 36% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi relativi alla:
- “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
- realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
La detrazione in esame spetta anche per le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile, fino ad un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo.
In tale ipotesi la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Nei limiti di 5.000 euro sopra indicati devono intendersi ricomprese le connesse spese di progettazione e manutenzione. In pratica dunque l’agevolazione massima fruibile spalmata in 10 anni è di euro 1.800.
La detrazione è fruibile a condizione che i pagamenti siano effettuati con strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni. E’ previsto inoltre che si applichino, in quanto compatibili, le disposizioni in materia di detrazione Irpef per spese di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 16-bis del Tuir (comma 7) commi 5, 6 e 8. In virtù di questo richiamo, dunque, sono applicabili alla nuova agevolazione le seguenti disposizioni:
· se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento;
· la detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50%;· in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Quanto all’ambito oggettivo di applicazione della detrazione va segnalato che la stessa è slegata da altri interventi di ristrutturazione e, dunque, è da ritenere spetti indipendentemente dall’esecuzione o meno di una ristrutturazione sull’immobile potendo essere pienamente autonoma.
CEDOLARE SECCA
Misura dell’aliquota
Estesa agli anni 2018 e 2019 la riduzione al 10% dell’aliquota della “cedolare secca” per i redditi relativi ad immobili locati a canone concordato.
Ambito oggettivo di applicazione
· Contratti a canone vincolato previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/1998;
· contratti a canone convenzionato stipulati anche nei comuni non ad alta densità, ma dichiarati in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014.
Assenza di accordi
Se nei Comuni dichiarati in stato di emergenza non sono mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione (secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2 del decreto ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il ministro dell’Economia e delle Finanze, del 14 luglio 2004).
Proroga della cedolare secca
In base a quanto previsto dall’articolo 9 del Dl 47/2014 l’applicazione della cedolare secca al 10% era stata prevista, per il solo quadriennio 2014- 2017, anche ai contratti di locazione a canone concordato (articolo 2 comma 3, legge 431/1998) per gli immobili ubicati nei comuni per i quali fu deliberato lo stato di emergenza a seguito di calamità naturali nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore dello stesso Dl 47/2014.
Il comma 16 dell’unico articolo delle legge di Bilancio 2018 estende ora, anche agli anni 2018 e 2019 l’agevolazione inizialmente prevista per il solo quadriennio 2014-2017.
Secondo quanto è possibile evincere dalla relazione alla legge di Bilancio 2018 la misura si è resa necessaria al fine di rendere convenienti i canoni calmierati rispetto a quelli di mercato, in modo da aumentare l’offerta di alloggi in affitto a canone sociale e sostenibile nelle aree territoriali colpite da calamità.
Quel che continua a lasciare a dir poco sbalorditi è che la norma in questione oggetto di proroga continua ad avere ad oggetto le sole calamità naturali succedutesi nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore dello stesso Dl 47/2014 (più precisamente “copre” le calamità naturali succedutesi dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014); tant’è che il suo mancato aggiornamento, in modo a dir poco discriminatorio, di fatto taglia fuori i Comuni colpiti da calamità naturali abbattutesi sull’Italia dopo il 27 maggio 2014.
Canone concordato e cedolare al 10%
A tal proposito è utile ricordare che i contratti a canone vincolato sono quelli previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/1998, ossia quelli che obbligano da una parte i proprietari a richiedere un canone di affitto concordato, ovvero calcolato sulla base degli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di categoria di inquilini e proprietari, dall’altra garantiscono però una durata più breve (3+2 anziché 4+4) e soprattutto importanti sconti sul versante fiscale (imposte dirette, ed Imu, ma anche in tema di imposta di registro per i contratti non a cedolare).
Con specifico riferimento al comparto delle imposte dirette va ricordato però che i benefici fiscali per il proprietario, sono riconosciuti, a regime, solo per i contratti stipulati:
· nelle 11 aree metropolitane (e nei comuni con esse confinati),
· in quelli capoluogo di provincia,
· nei comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco del Cipe del 14 febbraio 2004,
Da ultimo, come riferito, con l’articolo 9 del Dl 47/2014, la cedolare secca al 10% si può applicare anche nei comuni non ad alta densità, ma dichiarati in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014.
Applicabilità nei comuni calamitosi
In questo caso per applicare l’aliquota agevolata, il primo scoglio da superare è capire se il comune nel quale è situato l’immobile rientra fra quelli per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza. Ad oggi non è ancora disponibile una lista ufficiale di questi comuni ma è necessario fare riferimento ai vari provvedimenti dei commissari delegati per comprendere se spetti o meno l’agevolazione. Il Sole 24 Ore ha raccolto i provvedimenti dei vari commissari per facilitare la ricerca tra gli oltre 3mila Comuni interessati (http://24o.it/calamita).
In secondo luogo, qualora il comune colpito da calamità non sia classificabile fra quelli ad alta densità abitativa e su di esso manchi un accordo territoriale locale (caso peraltro frequente), si pone il problema della concreta applicabilità dell’agevolazione proprio per la mancanza di questi accordi. La questione è stata positivamente risolta dalla circolare 12/E/2016, (quesito 3.1.), dove viene chiarito che, se in questi comuni non sono mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, «è possibile fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento della cedolare secca, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, secondo i principi stabiliti dall’art. 1, comma 2 del decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, del 14 luglio 2004».
Ai fini pratici si ricorda poi che la norma, fa riferimento a stati di emergenza deliberati nel periodo intercorrente dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014, ma non richiede che tale condizione sia in corso al momento della redazione del contratto e tanto meno in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (lo stato di emergenza può durare al max 180 giorni prorogabili per altri 180 giorni).
In buona sostanza per applicare l’agevolazione è sufficiente che il contratto sia di quelli a canone agevolato (3+2), in presenza di accordi territoriali definiti (o in alternativa, come visto, quelli del comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale) e che il paese appartenga a quelli per cui è stata decretata la condizione di emergenza nel periodo previsto.
Una volta rispettate le condizioni sopra individuate, la cedolare con aliquota al 10%, si applica sia nel caso in cui il contratto concordato è di recente stipula, (ad esempio redatto nel corso dell’anno 2017), sia, a maggior ragione, quando lo stesso è stato sottoscritto in anni precedenti dove, se del caso, la stessa agevolazione si sarebbe potuta applicare fino a oggi.
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