I lavori condominiali del superbonus fanno scattare la plusvalenza sulla vendita

I lavori condominiali del superbonus fanno scattare la plusvalenza sulla vendita
5 Luglio 2024 gugo

I lavori condominiali del superbonus fanno scattare la plusvalenza sulla vendita delle seconde case

Con la circolare 13/E/2024 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che è sufficiente avere realizzato il cappotto termico, o avere rifatto l’impianto di riscaldamento, per costringere tutti gli appartamenti di un condominio a subire il nuovo regime di tassazione, particolarmente penalizzante, introdotto nel 2024 per la vendita degli immobili (diversi dalle prime case) ristrutturati con il superbonus.
La nuova tassa prevede che chi vende una seconda casa (a meno non sia stata ereditata) per un periodo di dieci anni incorre in un prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso e in un calcolo molto penalizzante della base imponibile.

Ricadono in questa stangata tutte le tipologie d’immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati con il superbonus. Non ha rilevanza il fatto che le ristrutturazioni siano state effettuate da soggetti diversi dal proprietario; anche inquilini, comodati e familiari conviventi possono avere attivato la tagliola. Allo stesso modo, non ha rilevanza, per la nuova tassazione, l’aliquota di agevolazione: qualsiasi tipologia di superbonus, sia in detrazione che con cessione del credito, fa scattare il prelievo.  In sostanza, il lavoro su parti comuni segna il destino di tutti gli immobili del condominio. Quanto al calcolo della base imponibile la regola è che, per cinque anni, la deduzione dei costi sostenuti per le ristrutturazioni sarà sterilizzata, di fatto aumentando l’importo della plusvalenza; nei successivi cinque anni la deduzione sarà dimezzata.

Il termine a partire dal quale si calcoleranno i dieci anni scatta dalla data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus. Questa data viene provata attraverso le abilitazioni amministrative o le comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Sull’indeducibilità, poi, viene chiarito che concorrono a questo calcolo solo i costi agevolati con il superbonus al 110%; sono quindi esclusi il superbonus 90% e 70%. Infine, l’indeducibilità non toccherà chi ha utilizzato il superbonus in dichiarazione ma sarà collegata esclusivamente a cessione del credito e sconto in fattura.